Есть целый ряд оснований, по которым человека могут выселить из его собственной квартиры. Когда возможно принудительное изъятие жилья и как его избежать, разбирались Финансы Mail.
Для выселения собственника из квартиры требуются очень веские причины. Рассмотрим семь таких ситуаций, в том числе, когда человек может потерять даже свое единственное пригодное для постоянного проживания жилье.
Когда возникает риск изъятия квартиры
1. Просрочка по ипотеке. Приобретаемая в рамках ипотечного договора недвижимость находится в залоге у банка до полной уплаты долга заемщиком. Банк вправе обратить взыскание на такую недвижимость при нарушении условий договора со стороны заемщика.
Если сумма задолженности составляет менее 5% от установленной договором стоимости квартиры и просрочка не превышает три месяца, взыскание возможно только в рамках судебного спора. Судьи могут принять решение о реализации квартиры на торгах с целью погашения долга.
Кроме того, банк вправе изъять квартиру и за иные нарушения условий договора. Например, при отсутствии у заемщика страховки, непроведении им ремонтных работ в квартире, отказе в доступе для осмотра.
Отметим, что риск изъятия возникает даже в случае:
- когда квартира является единственным пригодным для постоянного проживания жильем должника и его семьи (ст. 446 ГПК РФ);
- квартира была куплена с использованием средств маткапитала (Опред. Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 23.11.2022 № 88−21243/2022).
2. Претензии других кредиторов. В такой ситуации риск образуется на фоне наличия у собственника долгов, которые он не может погасить и которые кредиторы намерены взыскать в судебном порядке за счет имущества.
Судьи будут учитывать различные факторы, например, наличие иждивенцев и детей, давность приобретения квартиры, наличие другой собственности для уплаты долга и другие. Погашение долга за счет продажи выставленной на торги по решению суда квартиры возможно только в том случае, если должник уже не имеет никакого иного имущества и при этом за ним сохраняются финансовые обязательства.
Отметим, что взыскание нельзя применить в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилья должника и его семьи (исполнительский иммунитет). Но есть исключение, когда жилье является дорогостоящим, его площадь значительно превышает социальную норму в регионе проживания должника и сумма долга соразмерна этой стоимости. Судьи могут встать на сторону кредиторов и указать продать квартиру. Должнику при этом предоставят более бюджетное жилье, а деньги от реализации пойдут на погашение долга.
3. Недействительность сделки по покупке квартиры. В данном случае риск возникает, если сделка была совершена с нарушениями. Закон требует восстановить прежнее положение сторон — вернуть недвижимость продавцу, а деньги — покупателю.
На практике встречаются следующие нарушения:
- в ходе сделки были совершены мошеннические действия;
- сделка совершалась с недееспособным лицом;
- продажа квартиры происходила без согласия всех собственников;
- в ходе сделки были нарушены права несовершеннолетних лиц.
Если суд признает сделку недействительной, квартира подлежит изъятию.
4. Незаконная перепланировка (переустройство). Данный риск возникает, если собственник выполнил в квартире работы, которые приводят:
- к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций многоквартирного дома;
- нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного оборудования;
- ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
- нарушению противопожарных устройств.
За такие работы владельца квартиры могут оштрафовать на сумму от 2000 до 2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
Кроме того, органы надзора за соблюдением законодательства в сфере жилищного фонда вручат ему предписание вернуть в разумный срок квартиру в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). В случае невыполнения этого предписания и дальнейшего судебного разбирательства судьи могут принять решение о продаже квартиры на публичных торгах с выплатой собственнику вырученных денег за минусом расходов на исполнение решения (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
5. Квартиру используют не по назначению. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Использование их в иных целях строго регламентировано. В данной ситуации риск возникает, в частности, когда квартиру используют для предоставления гостиничных услуг в многоквартирном доме, организации в ней склада или офиса, а также производства или разведения животных в промышленных масштабах.
Действующие правила позволяют изымать у собственника жилье за использование не по назначению. Органы местного самоуправления сначала предупредят о недопустимости такого использования и дадут время на устранение нарушений. Если владелец квартиры не исполнит предписание, вопрос может быть решен в судебном порядке. Итогом разбирательства может стать решение о продаже квартиры на торгах.
6. Неуплата жилищно-коммунальных услуг. Риск изъятия возникает, если проблемная квартира не является единственным пригодным для постоянного проживания жильем собственника и его семьи. Но больше в этом случае рискует наниматель муниципального жилья.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и за ЖКУ, их могут выселить в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ).
Отметим, суд может встать на сторону собственника или нанимателя, если они не платили по уважительным причинам. Например, при длительных задержках перечисления работодателем зарплаты, продолжительной болезни, наличии в семье несовершеннолетних детей, инвалидов и т. д.
7. Конфискация за преступления. В данной ситуации изъятие квартиры возможно, если она была получена преступным путем или использовалась для совершения преступления. Конфискация является мерой уголовно-правового воздействия и применяется только в рамках судебного решения. Она проводится в отношении имущества, полученного в результате совершения таких тяжких преступлений, как убийство, терроризм, коррупция, наркоторговля, а также распространение фейков об армии, призывы к госизмене и дезертирство.
Отметим, что в поле зрения правоохранителей также попадает имущество, оформленное на родственников либо доверенных лиц. Если суд докажет, что собственник знал о преступном происхождении квартиры, ее конфискуют.
Как избежать рисков изъятия квартиры
Перечислим действия, которые помогут избежать возникновения у собственника квартиры рисков, перечисленных в предыдущем разделе.
Кроме того, следует своевременно и в полном объеме погашать ипотеку и другие кредиты при их наличии, а также оплачивать ЖКУ, налоги и иные обязательные платежи. При появлении у собственника финансовых проблем ему целесообразно сразу же обратиться к кредиторам и попробовать договориться о реструктуризации задолженности.
Если квартира приобреталась в ипотеку, стоит направить запрос в банк с целью узнать, погасил ли предыдущий владелец задолженность долг и было ли снято обременение.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Узнать больше по темеИНН: все, что нужно знать о номере налогоплательщикаДаже если вы не знаете свой ИНН, это не значит, что его нет. Налоговая служба России ведет учет всех налогоплательщиков, проживающих на территории РФ. В любой момент у вас могут запросить идентификационный налоговый номер. Например, при приеме на работу или заключении сделки. Мы расскажем, как быстро узнать свой ИНН, а также о том, где и как получить его на руки.Читать дальше